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曾迎春上海市建纬（大连）讼师事务所 讼师

辽宁省司法厅辽宁省讼师协会首批建筑房地产专科讼师

大连仲裁委员会仲裁人

大连金普新区物业纠纷搬动各人

2018-2019年度辽宁省优秀讼师

专科领域：建筑房地产、基础设施、公司法、不动产金融

摘抄

在面前中央“房住不炒”的计策布景下，一些开发商因市集、资金等问题发生名目停工致使烂尾，给购房主谈主变成了要害耗费，也激发一定的社会问题。靠近逆境的开发商试图通过多种阵势周转名目，幸免发生过时交房好像无法交房的后果，其中就包括将在建工程进行分割转让，引入新的投资东谈主，由转让东谈主和受让东谈主分别开发竖立，增强开发实力。笔者梳理了现在房地产在建工程分割转让的法律依据、审批依据，并从分割转让左券、蓄意审批、购房主谈主权益保险等方面分析了房地产在建工程分割转让的相干法律问题，临了就制定房地产名目在建工程分割转让范例性文献建议建议。

要津字：  房地产；在建工程；分割转让；行政审批

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2017年房地产市集在“房住不炒”的计策布景下逐步降温。2020年10月29日，《中共中央对于制定国民经济和社会发展第十四个五年蓄意和二〇三五年出息标的的建议》建议：“坚捏屋子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市集安老成康发展”。上述建议明确“房住不炒”的定位和导向。一些开发商因市集、资金等问题，发生名目停工致使烂尾，给购房主谈主变成了要害耗费，也激发一定的社会问题。靠近逆境的开发商试图通过多种阵势周转名目，幸免发生过时交房好像无法交房的后果，其中就包括将在建工程进行分割转让，由转让东谈主和受让东谈主分别开发竖立，这种阵势成心于促进名目奏凯完工委用，可在一定程度上幸免名目烂尾。可是，在建工程的分割转让在法律层面上的章程比拟原则化。政府部门在审批时，因穷苦相干配套计策，时常难以对开发商的分割转让苦求进行决策和操作指导。笔者作为蓄意地盘行政附近部门的法律参谋人，协助行政机关审批了多个在建工程分割转让名目，在此过程中总结了一些操作指示，故而形老本文。

一、房地产在建工程分割转让的主见与种类

（一）房地产在建工程分割转让的主见

房地产在建工程分割转让是指房地产名目在竖立过程中，竖立单元将部分地盘使用权过甚对应的在建工程转让给受让东谈主，由转让东谈主与受让东谈主对该名目分别进行竖立的行为。

（二）房地产在建工程分割转让的种类

房地产在建工程分割转让一般分为实体分割和诬捏分割。实体分割是指分割转让后，转让方和受让方各自享有孤独宗地，两宗地分别有明确的用地红线，不错明确的离别各自的地盘使用权范围。诬捏分割是指分割转让后，转让方与受让方各自享有地盘使用权，但仍共用一个用地红线，两边无法明确离别各自的用地范围，两边建筑物存在不可实体分割的共用部分，需要通过商定按份共有明确两边权力与义务。

二、房地产在建工程分割转让波及的相干章程

现在，针对房地产在建工程分割转让的章程分散于法律、法则及法则当中，经过梳理，主要包括下列章程：

（一）对于转让条件的章程

《中华东谈主民共和国城市房地产料理法》第三十九条章程，以出让阵势取得地盘使用权的在建房地产工程转让时，应当合适下列条件：一是按照出让合同商定还是支付一皆地盘使用权出让金，并取得地盘使用权文凭；二是按照出让合同商定进行投资开发，属于房屋竖立工程的，完成开发投资总和的百分之二十五以上，属于成片开发地盘的，形成工业用地好像其他竖立用地条件。  

上述章程是在建的房地产工程转让的基本条件，房地产名目不管是全体转让照旧分割转让，都需要具备上述基本条件。

（二）对于不得转让情形的章程

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《中华东谈主民共和国城市房地产料理法》第三十八条章程：“下列房地产，不得转让：  

（一）以出让阵势取得地盘使用权的，不合适本法第三十九条章程的条件的；  

（二）司法机关和行政机关照章裁定、决定查封好像以其他神气收尾房地产权力的；  

（三）照章收回地盘使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有东谈主书面开心的；  

（五）权属有争议的；  

（六）未照章登记领取权属文凭的；  

（七）法律、行政法法则程阻截转让的其他情形。”

上述章程是房地产转让的收尾特性形，如存在上述情形的，房地产不得全体转让也不得分割转让。需要防卫的是，上述章程第六项“未照章登记领取权属文凭的”与在建工程转让并不矛盾，正当的在建工程均已取得国有竖立用地使用权证或不动产登记证，应属还是照章登记领取权属文凭。

（三）对于分割转让登记的章程

1. 当然资源部《不动产登记暂行条例实践笃定》第二十七条第四项章程：“因下列情形导致不动产权力动荡的，当事东谈主不错向不动产登记机构苦求动荡登记：……（四）不动产分割、合并导致权力发生动荡的；”  

上述条规讲明不动产分割导致权力发生动荡的，当事东谈主不错向不动产登记机构苦求动荡登记，这是对于不动产分割转让正当性的顺利章程。

2. 原国土资源部《不动产登记操作范例（试行）》9.3.3章程的对于国有竖立用地使用权及房屋统统权动荡登记章程的材料中，波及分割转让的要件章程为：“不动产分割、合并导致权属发生动荡的，提交分割或合并左券书，好像记录研究分割或合并内容的生师法律晓谕。实体分割或合并的，还应提交有权部门开心实体分割或合并的批准文献以及分割或合并后的不动产权籍拜谒表、宗舆图、宗地界址点坐标等不动产权籍拜谒后果。”

上述操作范例对《不动产登记暂行条例实践笃定》第二十七条作念了细化，对于审批不动产分割转让的要件作念了进一步的明确。

3. 2021年10月25日，辽宁省东谈主民政府办公厅发布《对于完善竖立用地使用权转让、出租、典质二级市集的实践意见》（辽政办发〔2021〕27号）建议：“范例地盘分割、合并转让，促进合理利用。分割、合并后的地块应具备孤独分宗条件，波及寰宇配套设施竖立和使用的，转让两边应在合同中明确研究权力义务。地盘分割、合并转让由竖立用地使用权东谈主苦求，经市、县（市）当然资源附近部门批准，照章办理不动产动荡登记。

地盘分割转让应合适地盘出让合同商定，整宗地投资额达到转让条件方可分割转让。地盘出让合同中明确商定不得分割的，应从其商定。拟分割宗地已预售或存在多个权力主体的，应取得相干权力东谈主开心，不得损伤权力东谈主正当权益。地盘分割后的容积率等蓄意条件的计算由各市献媚践诺制定具体操作办法。多宗地合并，波及划拨、出让、作价出资或入股等多种地盘使用权类型的，原则上妥洽办理为出让，其中的划拨地盘需按地盘市集价钱补缴地盘出让价款；合并宗地用途合适《划拨用地目次》的，地盘使用权东谈主可选拔保留划拨阵势；波及剩余出让年限不一致的，可按照等价值成心于使用的原则从头确定剩余的地盘出让年限，也可补缴一定年限地盘出让金后按较常年限登记。”

以上章程基本包含了面前房地产在建工程分割转让的一皆审批依据。实践中，行政机关对此类转让行为并不可浅陋地按照要件审批，而需要综认为划该分割转让的多样细节问题，以及相干权力主体的正当利益，然后材干作念出批准好像不批准的行政决策。分割转让波及的转让方与受让方，也要充分的酌量统统这个词来去进程、竖立表率、验收方法波及的法律问题，作念好风险衰落措施。

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三、房地产在建工程分割转让所涉相干法律要点分析

（一） 对于房地产分割转让左券

房地产在建工程的竖立单元作为转让方与受让方缔结的房地产分割转让左券是苦求房地产在建工程分割转让的主要要件之一，亦然转让方与受让方基本权力义务的体现。基于房地产在建工程的特性，转让方与受让方除了对转让标的、价钱、支付阵势等商务条件充分协商商定外，还应当字据具体情况明确产业功能分散、消防安全、环保准入、房屋质料、竖立蓄意、寰宇配套设施产权及使用和物业安全料理的内容。

1.  对于地盘使用权面积、范围的商定。分割转让后各主体享有的地盘使用权面积是不动产登记部门对分割后两边地盘使用权登记发证的基础内容，故转让方与受让方应当明确分割转让的地盘使用权面积以及分割转让后各自享有的地盘使用权面积。如属于实体分割的，还需明确两边地盘使用权的四至范围。

2.  对于分割后计容部分不动产的权属性质。两边应当明确：分割转让后对于计容部分不动产由转让方和受让方各自单独统统，两边并非共研究系。若是分歧此进行明确商定，一朝登记机关将地盘使用权转让方与受让方登记为共研究系，按照房地一体的原则，改日名目建成后的房屋在运转登记时，无法将房屋登记到各自名下，只可仍按共有登记，则转让方与受让方简直切意念念示意可能难以收场。

3.  对于共用设施的商定。在诬捏分割情况下，房地产名目分割转让后时常仍存在共用的设施，如地下室计容的蛊惑机房等。若是不解确商定共用设施的权属，在名目委用使用后，可能发生部分业主因未分担共用部分面积而无法愚弄料理权的情形。故两边应当明确商定共用设施由两边按份共有，保证共用设施能作为公摊面积分担给一皆业主，保险业主对共有部分的料理权并承担相应义务。

4.  对于非计容部分地下车位的商定。对于非计容的地下车位，系遵从“谁投资、谁受益”的原则，不动产登记机构一般仅登记竖立单元但不披发统统权权属文凭，竖立单元有权通过转让车位使用权好像出租阵势获得收益。当转让方和受让方共用地下车库时，两边应当提前商定各自享有的地下车位的面积，在名目完竣后以按份共有的阵势进行登记，保证各自均享有一定的车位可供业主使用。

5.  对于完竣验收。吞并房地产名目若口角实体分割，分割后由两家竖立单元进行竖立，在验收方法仍有许多事项，如蓄意、消防等无法单独验收，需要一皆完工后一并验收。故转让方与受让方需要明确商定两边完工报验的期限，保证同期报验。

（二） 对于蓄意搬动的相干问题

房地产在建工程分割转让后，受让东谈主从经济效益角度酌量时常会对其受让的开发竖立部分进行一定的有议论搬动。可是，受让东谈主上报搬动有议论以及蓄意部门在审批过程中，均要充分酌量到有议论修改的必要性、正当性、合感性以及对强横关系东谈主的影响等问题，同期要酌量分割后各地块的容积率等蓄意方针需合适现行章程。

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若是确定要修改还是核定的蓄意有议论，蓄意部门应当字据《中华东谈主民共和国城乡蓄意法》的章程进行有议论修改的审批，尤其应当防卫按照住建部《对于城乡蓄意公开公示的章程》进行必要的公示，并以听证会等阵势征求强横关系东谈主的意见。

（三） 对于购房主谈主权益保险的问题

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房地产名目标开发商在分割转让在建工程时，可能就还是竖立的部分进行了预售，并与购房主谈主缔结了《商品房商业合同》。在这种情况下，行政机关在审批在建工程分割转让时，应当防卫离别该名目标具体预售情况。

若是分割转让部分莫得进行预售，且不分担已售部分的地盘使用权，则这种分割转让不波及购房主谈主的利益。举例分期开发的房地产名目，每一期名目是孤独的，购房主谈主仅就其购买房屋所在的吞并期地盘使用权分担地盘面积。这种情况下，开发商转让其余未开发的部分地盘就不影响前期购房主谈主的分担地盘面积，则行政机关不错给以批准。

若是开发商分割转让的在建工程还是部分预售给购房主谈主，相干购房主谈主对于统统这个词在建工程享有权益，则开发商无权私行转让给第三方，这种情况下，开发商应当取得相干购房主谈主的开心，不得损伤购房主谈主的正当权益。

（四） 对于典质权东谈主的权益保险问题

若是开发商在分割转让前还是将在建工程进行了典质，字据《民法典》第四百零六条第一款：“典质技巧，典质东谈主不错转让典质财产。当事东谈主另有商定的，按照其商定。典质财产转让的，典质权不受影响。”故针对还是典质的在建工程，审批机关需要审查典质合同，了解是否有收尾典质东谈主转让的商定。在阐述莫得收尾典质东谈主转让典质物的商定情况下，不错审批典质在建工程的分割转让，但应当对转让后的财产仍进行典质登记，不得损伤典质权东谈主的权益。

www.championsportshq.comug环球四、对于制定房地产名目在建工程分割转让范例性文献的建议

现在，对于房地产名目在建工程分割转让在法律、法则及法则层面并莫得具体的要件及表率性章程。笔者检索大连政务办事网过甚他所在政府网站，也未发现该行政审批事项办理进程的公示。可见此类行政审批还处于一事一议阶段，暂不具备制定妥洽的办理进程的条件。究其原因，面前房地产市集调控的主要计策照旧围绕“房住不炒”的中枢渐渐完善，如放开房地产名目在建工程的分割转让审批，不摒除个别开发商利用这一计策损伤购房主谈主利益，可能影响房地产市集健康、有序的发展。因此，政府研究部门仍需加强监管，对此类分割转让苦求进行本色性审查，阐述该苦求合适法定条件并不会损伤相干强横关系东谈主的权益，在累积一定的操作指示和案例后，再当令出台相应的范例性文献。

参考工业名目分割转让的章程，现在大部分以所在政府办公室或附近部门发布范例性文献的阵势作出，如海南省澄迈县东谈主民政府办公室发布的《海南老城经济开发区高表率厂房分割转让料理暂行办法（试行）》（澄府办规〔2020〕5号）、广东省清远市当然资源局与清远市工业和信息化局汇聚发布的《清远市工业物业产权分割及分割转让不动产登记操作携带》（清当然资登记字〔2021〕1号）、福建省厦门市当然资源和蓄意局与厦门市住房保险和房屋料理局汇聚发布的《厦门市工业物业分割转让暂行办法》（厦资源蓄意规〔2022〕3号）等。

针对房地产名目在建工程分割转让制定例范性文献，也可参考上述神气，由所在政府附近部门制定发布。该范例性文献主要应包括以下几个方面的章程：

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（一）明确可分割转让的房地产名目条件

范例性文献应当界说可分割转让的房地产名目具体条件，除了房地产料理法章程的转让条件以及收尾性条件外，需要字据当地房地产计策的具体情况，制定更为详备的条件，如房地产名目标规模、类型、区域、开发程度等。

（二）明确审批分割转让需审查的要件

范例性文献可在法律授权范围内，对需要审查的要件进行进一步的明确，举例分割后的蓄意条件、已预售房屋情况、典质查封情况等，便于苦求东谈主按照要件清单准备材料。

（三）明确审批表率

面前，各地政府为营造精致的营商环境，针对行政审批都出台了各类便民利民措施。针对分割转让的审批表率，建议不动产登记机构按照“便民利民”原则，献媚“不动产登记+互联网”竖立，简化收件材料，加速办理不动产登记各项使命，但凡能通过“分享”获得的信息，不再要求苦求东谈主提交。各相干单元应加强合营，各负其责审核阐述相做事项，幸免“久拖未定”超期办理。各部门单元在办理过程中需要征求上司或其他部门意见的，自行按表率办理，不应要求苦求东谈主“屡次苦求”。

（四）明确监管职责

范例性文献应当明确行政机关各研究部门对分割行为及分割转让企业的事先、事中、过后监管。附近部门对于分割转让后各开发单元的竖立行为应动作念好监督，严格落实地盘用途管制，未经批准不得篡改用途；在验收方法，附近部门应当严格核实蓄意条件的落实情况，保证开发商不出现违背蓄意条件及超出容积率的造孽竖立行为。

五、结语

辽宁省东谈主民政府办公厅《对于完善竖立用地使用权转让、出租、典质二级市集的实践意见》建议：“2022年6月底前，各市、县（市）完成来去平台搭建、来去法令制定等使命，初步配置起产权泄漏、市集订价、信息集聚、来去安全、监管有用的地盘二级市集。渐渐形周详省一、二级市集协调发展、范例有序、资源利用集约高效的当代地盘市集体系。”同期也明确：“竖立用地使用权转让、出租、典质二级市集的来去对象是国有竖立用地使用权，重心针对地盘来去、地盘连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并来去的情况。”由此不错看出，整宗地转让来去属于该面前建当场盘二级市集重热诚切的界限。但实践中，房地产分割转让的也有着很大的市集需求，跟着地盘二级市集的配置、完善，将逐步将分割转让纳入其中，故应当在面前阶段作念好实践样本集结，梳理操作过程中发现的问题，建议有针对性的贬责有议论，为制定例范性文献作念好准备。

END

作家 | 建纬大连 曾迎春

裁剪 | 建纬品牌部

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